Η μίσθωση, ως αμφοτεροβαρής, ενοχική σχέση, δημιουργεί εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις. Δεν είναι σπάνιο στην καθημερινή πρακτική η μισθωτική σχέση να μην εξελίσσεται ομαλά, διότι, κάποιο απο τα μέρη δεν εκπληρώνει ή δεν εκπληρώνει προσηκόντως κάποια υποχρέωση που ανέλαβε με τη μισθωτική σύμβαση. Συνηθέστερη περίπτωση μισθωτικής διαφοράς αποτελεί η μη καταβολή ή η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος απο τον μισθωτή. Στο παρόν θα αναπτύξουμε αυτήν ακριβώς την περίπτωση, αναλύοντας τις δυνατότητες που παρέχει ο νόμος στον εκμισθωτή όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει ή δεν καταβάλλει εγκαίρως το συμφωνημένο μίσθωμα, τις προϋποθέσεις άσκησης της καθεμίας, την προσφορότερη κατά περίπτωση επιλογή διαδικασίας καθώς και τα σχετικά ουσιαστικά και δικονομικά ζητήματα.
- Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου και διαταγή πληρωμής
Μια πρώτη δυνατότητα που παρέχεται στον εκμισθωτή για την αντιμετώπιση της ανωτέρω περίπτωσης, η οποία παρουσιάζει το πλεονέκτημα της ταχύτητας, καθώς δεν απαιτεί τη χρονοβόρα διαδικασία της διαγνωστικής δίκης και συζήτησης στο ακροατήριο για την έκδοση απόφασης, είναι η έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου, η οποία περιγράφεται στα άρθρα 637 έως 645 ΚπολΔ. Μαζί με την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφελείας (δαπάνες απο την κατανάλωση ύδατος, ρεύματος κλπ), εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε απο δημόσια είτε απο ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως με τους σχετικούς λογαριασμούς.
Η διαδικασία αυτή απαιτεί αυστηρή τήρηση των δικονομικών προϋποθέσεων και εφαρμόζεται αποκλειστικά όταν η μισθωτική διαφορά οφείλεται στη καθυστέρηση καταβολής των μισθωμάτων λόγω δυστροπίας του μισθωτή και όχι από διαφορετική αιτία (πχ κακη χρήση μισθίου, λήξη λόγω παρέλευσης χρόνου μίσθωσης κλπ). Να σημειωθεί ότι για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου απαιτείται ενεργή μίσθωση, αφού όταν η μίσθωση λυθεί, δεν οφείλεται μίσθωμα αλλά αποζημίωση χρήσης.
Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και διαταγής πληρωμής είναι:
- Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης. Αρκεί να αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης, οπότε τεκμαίρεται ότι η μίσθωτη εξακολουθεί να υφίσταται είτε με βάση το νόμιμο χρόνο της είτε ως αναμίσθωση κατ΄ άρθρο 611ΑΚ. Η έναρξη της μίσθωση μπορεί να αποδεινύεται με οποιοδήποτε έγγραφο ιδιωτικό ή δημόσιο, όπως το συμφωνητικό μίσθωσης, εξώδικη δήλωση των μερών, ακόμη και απο το έγγραφο που εξάγεται απο τα στοιχεία ηλεκτρονικής δήλωσης της μίσθωσης στην ΔΥΟ, εξ αυτής προκύπτουν τα βασικά στοιχεία της μίσθωσης.
- Η καθυστέρηση του μισθώματος απο δυστροπία. Ο νομικός όρος «δυστροπία» αναφέρεται στο άρθρο 66εισΝΠολΔ (βλ κατωτέρω). Δεν είναι αναγκαίο να υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία, επομένως αρκεί και η καθυστέρηση ενός μισθώματος ή μέρους του μισθώματος. Η καθυστέρηση νοείται ως υπερημερία του μισθωτή (340επ ΑΚ) ως προς την καταβολή του μισθώματος, η οποία όταν το μίσθωμα συμφωνείται καταβλητέο σε δήλη μέρα επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής.
- Οχληση. Η επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης (εξώδικης δήλωσης- πρόσκλησης για καταβολή μισθωμάτων κλπ) προς τον μισθωτή (637ΚπολΔ). Η όχληση πρέπει να έχει επιδοθεί στον μισθωτή «δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν απο την κατάθεση της αίτησης». Ο υπολογισμός του 15ημέρου ως δικονομικής προθεσμίας εκκινεί κατ΄άρθρο 144ΑΚ απο την επόμενη της επίδοσης και λήγει όταν περάσει όλόκληρη η τελευταία ημέρα. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά και δεν χρειάζεται εκ νέου επίδοση σε περίπτωση επανειλημμένης καθυστέρησης. Αρκεί, βέβαια, η επίδοση να είναι επίκαιρη. Επί οικογενειακής στέγης πρέπει η έγγραφη όχληση να επιδοθεί και στη σύζυγο του μισθωτή στην ίδια προθεσμία (612Α ΑΚ). Η διαταγή πληρωμής δεν μπορεί να εκδοθεί για μισθώματα πέραν απο εκείνα που αναγράφονται στην όχληση.
Συνεπώς, τα απαραίτητα επισυναπτόμενα έγγραφα στην αίτηση αποδοσης χρήσης μισθίου και διαταγής πληρωμής είναι:
- Το έγγραφο απο το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση.
- Τα έγγραφα που σχετίζονται με την νομιμοποίηση του εκμισθωτή
- Εκθεση επίδοσης της έγγραφης όχλησης προς το μισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων.
Πλέον δεν χρειάζεται να προσκομισθεί στο δικαστήριο πιστοποιητικό αρμόδιας ΔΟΥ περί δήλωσης μισθωμάτων της τελευταίας διετίας απο το μίσθιο ακίνητο, του οποίου ζητείται η απόδοση χρήσης ούτε πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Η ειδική αυτή διαδικασία δεν αποτελεί διαγνωστική δίκη αλλά διαδικασία εγγράφων, συνεπώς, στο δικόγραφο της αίτησης θα πρέπει να επισυνάπτονται όλα τα απαραίτητα έγγραφα που θεμελιώνουν την αξίωση και να γίνεται επίκληση αυτών. Επιπλέον, απαιτείται μνεία στο δικόγραφο του γεγονότος της καθυστέρησης των μισθωμάτων απο δυστροπία του μισθωτή καθώς και ότι έχει λάβει χώρα έγγραφη τουλάχιστον προ 15ημέρου όχληση.
Αρμόδιος καθ’ύλην για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων είναι ο Ειρηνοδίκης αν το μηνιαίο μίσθωμα είναι έως 600 Ευρώ και ο δικαστης του Μονομελούς Πρωτοδικείου αν το μηνιαίο μίσθωμα είναι μεγαλύτερο (14 παρ. 1β και 638 ΚπολΔ). Κατά τόπο αρμόδιος είναι ο δικαστής στην περιφέρεια του οποίο βρίσκεται το ένδικο μίσθιο εκτός αν υπάρχει ρητή συμφωνία παρέκτασης, η οποία θα πρέπει να προσκομίζεται με την αίτηση.
Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει τη διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου, η οποία καθίσταται εκτελεστή 20 ημέρες μετά την επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή.
Άμυνα του μισθωτή.
Σχετικά με τις δυνατότητες του μισθωτή έναντι της σε βάρος του διαταγής απόδοσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής, διαφαίνονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:
α) Σύμφωνα με το άρθρο 637 εδ β ΚπολΔ «Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση απο δυστροπία». Συνεπώς, παρέχεται στο μισθωτή η δυνατότητα να αποφύγει την έκδοση εναντίον του διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου εάν εντός 15 ημερών απο την επίδοση προς αυτόν της όχλησης, καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα στον εκμισθωτή. Αντίθετα, εάν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων, ο εκμισθωτής δεν κωλύεται να καταθέσει αίτηση για απόδοση του μισθίου και να πετύχει την έκδοση της διαταγής ακόμη κι αν ο μισθωτής προέβη στην εντός του 15ημέρου καταβολή των μισθωμάτων.
β) Σε περίπτωση που επιδοθεί η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου και η διαταγή πληρωμής, ο μισθωτής μπορεί εντός δεκαπέντε ημερών απο την επίδοση να ασκήσει ανακοπή. Ως λόγοι ανακοπής μπορούν να προβληθούν ζητήματα που αφορούν την τυπική νομιμότητα της διαταγής, ιδίως αν ελλείπει κάποιο απο τα κατά νόμω απαιτούμενα στοιχεία για την έκδοσή της ή ακόμη και ζητήματα που ανάγονται στην εσωτερική σχέση των μερών (πχ ένσταση εξόφλησης).
Η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και της διαταγής πληρωμής. Ωστόσο το δικαστήριο μπορεί να χορηγήσει κατόπιν αίτησης του μισθωτή αναστολή εκτέλεσης της προσβαλλόμενης διαταγής αν πιθανολογήσει ότι η αίτηση θα ευδοκιμήσει ή ότι η εκτέλεσή της θα προκαλέσει δυσεπανόρθωτη βλάβη στον μισθωτή.
Τέλος, υπενθυμίζεται ότι η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου δεν παράγει δεδικασμένο καθως δεν αποτελεί δικαστική απόφαση. Αποκτά, όμως, δεδικασμένο με την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας για άσκηση ανακοπής ή με την τελεσιδικία της απόφαση επι αυτής.
- Αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων
Όταν δεν πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, για παράδειγμα, διότι, δεν υπάρχει έγγραφη μισθωτική σύμβαση ή δεν υπήρξε προγενέστερη όχληση τότε ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να ασκήσει αγωγή με αίτημα την απόδοση του μισθίου και την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Σύμφωνα με το άρθρο 597 παρ 1 ΑΚ «αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο τουλάχιστον πριν απο ένα μήνα και πριν απο δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις». Η ανωτέρω διάταξη παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να λύσει μονομερώς τη μισθωτική σύμβαση με καταγγελία αφού τηρήσει τις τιθέμενες προθεσμίες, οι οποίες δεν δύνανται να συτμηθούν με συμφωνία των μερών (598ΑΚ). Ετσι, ο μισθωτής υποχρεούται να αποδόσει τη χρήση του μισθίου με την παρέλευση ενός μηνός αν η διάρκεια της μίσθωσης ήταν ενός έτους ή μεγαλύτερη, άλλως σε δέκα ημέρες αν ήταν μικρότερη του ενός έτους, απο την περιέλευση σε αυτόν της καταγγελίας.
Η κατά το ανωτέρω άρθρο καταγγελία προϋποθέτει υπερημερία του μισθωτή προς την καταβολή του μισθώματος, η οποία επέρχεται με μόνη την παρέλευση της δήλης ημέρας, εάν ορίστηκε τέτοια προς εκπλήρωση της παροχής (341 ΑΚ) και δεν απαιτείται όχληση. Γίνεται δεκτό ότι η υπερημερία μισθωτή αποτελεί υπηρημερία οφειλέτη, συνεπώς, δεν υφίσταται εάν η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο ο μισθωτής δεν έχει ευθύνη. Εχει νομολογηθεί, ωστόσο, οτι μόνη η οικονομική δυσπραγία του μισθωτή δεν αίρει την υπαιτιότητα. Η καταγγελία είναι μονομερής, άτυπη, απευθυντέα δικαιοπραξία, μπορεί, δε, να γίνει είτε προφορικά είτε με εξώδικη δήλωση-όχληση είτε με άσκηση αγωγής. Στην τελευταία περίπτωση, η έγερση της αγωγής ισχύει ως καταγγελία (619ΚπολΔ), η οποία μπορεί να έχει ως αίτημα την απόδοση του μισθίου και την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών κλπ. Ενώ, σύμφωνα με την παρ 2 του 597ΑΚ «δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης».
Επιπλέον, κατά τη διάταξη της 601 ΑΚ, ο µισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το µίσθιο µετά τη λήξη της µίσθωσης οφείλει ως αποζηµίωση το συµφωνηµένο µίσθωµα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωµα του εκµισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζηµία
Άμυνα του μισθωτή
Κατά το άρθρο 597 παρ 2 ΑΚ «Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστρερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας». Συνεπώς, ο μισθωτής απαλλάσσεται αν εντός του μηνός ή των δέκα ημερών (αναλόγως της συμφωνηθείσας διάρκειας της μίσθωσης) απο την καταγγελία εξοφλήσει τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα τυχόν έξοδα καταγγελίας.
Ασφαλώς, ο εναγόμενος-μισθωτής αμυνόμενος στις προτάσεις του μπορεί να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς και τις ενστάσεις που αφορούν την μισθωτική σχέση. Λόγου χάρη, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ’ ένσταση, προς απόκρουση της αγωγής του εκμισθωτή, να μην καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα, αφού η ύπαρξη τέτοιου ελαττώματος θεμελιώνει έλλειψη υπαιτιότητας του μισθωτή στην καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος.
Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας (66 εισΝΚΠολΔ)
Ο νομοθέτης παρέχει στον εκμισθωτή και μια δεύτερη δυνατότητα άσκησης αγωγής με βάση το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Ετσι: «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα απο δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση..». Εδω, ο εκμισθωτής μπορεί να εγείρει την αγωγή χωρίς να καταγγείλει την μισθωτική σχέση, αφού η κατ’ άρθρο 66εισΝΚΠολΔ αγωγή δεν ισχύει ως καταγγελία. Η μισθωτική σχέση, λοιπόν, εξακολουθεί να υφίσταται και λήγει με την εκτέλεση της απόφασης που διατάσσει απόδοση του μισθίου.
Γίνεται πάγια δεκτό ότι η δυστροπία νοείται ως υπερημερία και τεκμαίρεται απο την καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος κατά το συμφωνημένο χρόνο. Τέτοια δυστροπία έχει νομολογηθεί ότι υφίσταται όταν πχ υπάρχει καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος σε τουλάχιστον δύο περιπτώσεις και ο εκμισθωτής έχει αποδεδειγμένα διαμαρτυρηθεί. Η καθυστέρηση, όπως προαναφέρθηκε, πρέπει να είναι υπαίτια και ανατρέπεται όταν ο μισθωτής αποδείξει ότι υπήρχε εύλογη αιτία για την καθυστέρηση. Εχει κριθεί, δε, οτι η οικονομική αδυναμία δεν αποτελεί εύλογη αιτία. Η δυστροπία αποτελεί στοιχείο της βάσης της αγωγής, όμως, ο ενάγων δεν φέρει το βάρος απόδειξής της, αφού η ύπαρξή της τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου καταβολής. Αντιθέτως, ο εναγόμενος πρέπει να επικαλεστεί και να αποδείξει ότι δεν φέρει ευθύνη για την καθυστέρηση (νόθος αντικειμενική ευθύνη).
Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η δίκη καταργείται αν ο µισθωτής, µέχρι τέλους της συζητήσεως, ενώπιον του πρωτοβάθµιου Δικαστηρίου, καταβάλει όλα τα καθυστερούµενα µισθώµατα, πλέον των τυχόν εξόδων καταγγελίας. Δεν επέρχεται κατάργηση της δίκης όταν η εκ δυστροπίας καθυστέρηση είναι επανειλημμένη. Αντιθέτως, επί καταγγελίας της µίσθωσης βάσει του άρθρου 597 ΑΚ, εάν ο µισθωτής εντός της ως άνω προθεσµίας ασκήσει το δικαίωµα καταβολής, επέρχεται µαταίωση των αποτελεσµάτων της καταγγελίας, έστω και εάν επανειληµµένως καθυστερήσει την πληρωµή του µισθώµατος
Παρότι αίτημα των δύο ανωτέρω αγωγών (597 ΑΚ και 66ΕισΝΚΠολΔ) είναι η απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων, μεταξύ τους υφίσταται ουσιαστική αντίφαση αφού στην πρώτη περίπτωση η μίσθωση πρέπει να είναι λυμένη ενώ στη δεύτερη ενεργή. Συνεπώς, δεν επιτρέπεται η σώρευσή τους. Αντίθετα, γίνεται δεκτό ότι επιτρέπεται η επικουρική σώρευσή τους, με κύρια βάση αυτή του άρθρου 597 ΑΚ και επικουρικά εκείνη του 66 ΕισΝΚΠολΔ. Έτσι, αν η κύρια βάση απορριφθεί επειδή το αποτέλεσμα της καταγγελίας αποτράπηκε µε την εµπρόθεσµη καταβολή των οφειλοµένων, κατά το άρθρο 597§2 ΑΚ, τότε εξετάζεται η επικουρική βάση, στην περίπτωση, βέβαια, που ο µισθωτής οφείλει και άλλα µισθώµατα, µετά την καταγγελία και µέχρι τη συζήτηση της αγωγής.
Τέλος, υπενθυμίζεται, ότι όταν επιδιώκεται η απόδοση του μισθίου με την άσκηση αγωγής, ο μισθωτής δεν υποχρεούται να αποχωρήσει απο μίσθιο έως την έκδοση και την εκτέλεση της απόφασης, γεγονός που καθιστά την εν λόγω διαδικασία ιδιαίτερα χρονοβόρα, δεδομένου, ότι η διαφορά κατάγεται σε διαγνωστική δίκη που προϋποθέτει τήρηση προδικασίας, συζήτηση στο ακροατήριο και πολύμηνη αναμονή έως την έκδοση απόφασης. Το δικαστήριο, όμως, υποχρεούται, εφόσον ζητηθεί απο τον ενάγοντα, να κηρύξει την αντίστοιχη απόφαση προσωρινά εκτελεστή (910ΚπολΔ).
Όπως προαναφέρθηκε, η παρούσα ανάλυση αφορά μόνο την περίπτωση προστασίας του εκμισθωτή λόγω μη έγκαιρης καταβολής των μισθωμάτων εκ μέρους του μισθωτή, άλλες περιπτώσεις μισθωτικών διαφορών όπως για παράδειγμα λόγω κακής χρήσης, έλλειψης συνομολογημένων ιδιοτήτων ή πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου δεν αντιμετωπίζονται στα πλαίσια της παρούσας.
Συμπερασματικά, η επιλογή της κατάλληλης διαδικασίας, μεταξύ όσων ανωτέρω αναλύθηκαν θα πρέπει να γίνεται ad hoc, λαμβάνοντας κάθε φορά υπόψη τα πραγματικά περιστατικά και τις ιδιαίτερες συνθήκες της κάθε περίπτωσης.